廣州經濟下降「廣州疫情復發」

每次去廣州都會大吃特吃， 什么翻砂紅薯、雜魚煲、排骨苦瓜湯、清蒸紅蟹、芋頭飯……

總之，要點多幾個菜，太好吃了。

每次提著打包盒回深圳，都很感慨：廣深兩城的距離這么近，為什么深圳餐飲的口味就不如廣州地道、好吃呢。

如果對廣州、深圳有些了解都會清楚，這兩座城市不僅是餐飲口味有差距，醫療、教育之間的差距隔著十個東莞呢。

這城與城的鴻溝，有許多是刻到DNA里的不同。

比如，樓市。

1

最近，廣州市對新項目備案價進行了動態調整：

“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。

很多人解讀說廣州這是放寬限價，上漲和下跌都由6%擴大至10%、20%。我認為這話也只說對了一半。

說對哪一半呢？

這次新房備案價格調整確實松綁了廣州新房價格，讓上漲和下跌幅度都變大了。

但是另一半，沒人講明白。

哪里沒講明白呢，就是這條消息的最后一句：樓棟均價不能超項目核定線均價。

這話購房者看，肯定懵。我直白的翻譯一下——

這句話意味著開發商自主定價的權利會更大。如果他們愿意，項目銷售價格可以突破上下浮動30%的限制。

舉例說說，大家就更清楚了。

假設某項目有1#和2#兩棟樓，1#樓有5層底商，那么將底商銷售價格提高50%，2萬變4萬，商業銷售價格地方城市暫無管制，這是可行的。

然后將1#樓上面的住宅價格調低，地方城市允許下降的幅度是‘定價的20%’也就是8折。在8這的基礎上，再將商鋪‘渡讓”出來的總價均攤到住宅銷售價格上，每平米再下降3%-15%都是有可能的。

也就是說，銷售價格可以突破7.5折！

瞧見沒有，如此一來樓棟均價仍符合“不超過項目核定線均價”的規定，但實際銷售價格又降低了。

你可能會問，商鋪價格那么高怎么辦??？

對于普通剛需客戶而言，或許想不通抬高的商鋪怎么銷售，但可難不倒開發商啊，割離商鋪資產股權轉讓、整體打包銷售、自持出租抵押到銀行，實在不行按工程款抵押給工程佬，總之，變現的方法很多。

文章看到這里，了解房企經營的伙伴都知道，現在的樓市行情，商鋪銷售根本沒法救，唯有住宅搶救一下是可以降價搶跑的。

尤其是廣州樓市，降價搶跑從來都是最有效、最激烈、最無奈的舉措。

廣州各個板塊之間的博弈遠超其他一線城市

為了成交以價格戰吸引客戶，以價換量促成交是廣州房企回籠現金的主要方法。

廣州樓市就好像一個劇場，當前排觀眾站起來的時候，后排不得不這樣做，結果就是，所有人都只能站著看完整場演出。

這次動態調節備案價僅僅就“兩句話”，卻是廣州降價的大潮的鑰匙。

與此同時，廣州的黃埔區“放寬限購”的消息已經成為中介手機朋友圈的頭條，大概意思就是：

不管有沒有房，不管已婚還是單身，只要在黃埔繳納滿6個月社保就可以買房。

中介說完這個利好，還會含含蓄蓄的暗示你，社?？梢匝a繳。

你瞧，前有動態備案價，將降價幅度放寬，后有黃埔取消限購，一時間廣州樓市就好像李易峰女票女昌一樣，不管不顧的就為爽這一次。

憨皮不理解高富帥如李易峰為什么要女票女昌，如果他愿意，相親的隊伍會從北京排到廊坊。

就像憨皮不理解，廣州明明就是一線城市，為啥急的一周時間，一會放寬限購，一會動態調節備案價呢。

來，我們接著擼明白。

2

先來說說二手房情況。

從年份維度看，廣州樓市從2021年開始就不斷下跌，直至2022年上半年，同比下跌44.2%

成交量下跌必然伴隨著掛盤量的攀升，截止2022年8月份廣州掛盤量已經達到了12萬套。

其實呢，掛盤量高些也無所謂，按歷年周期情況看，只要去化速度快，6個月時間也就銷售個七七八八了。

可廣州二手房銷售套數卻’卡‘在了月均7000到8000套的水平。

這意味著現有的掛盤量不變的情況下需要1年以上的去化周期。

屋漏偏逢連夜雨，偏偏掛盤量越來越多，也就4個月時間，掛盤量從8萬套到10萬套，又從10萬套到11萬套，到了8月份掛盤量已經沖上了12萬套。

看這趨勢到今年年底，廣州二手房掛盤量肯定要突破13萬套的。（數據及圖表來源：廣州鏈家）

。

房子越賣越多，帶看成交的周期越來越長，有些房子掛盤之后連接盤俠都找不到。

銷售周期拉長，價格想守也守不住。

以廣州96個參考價項目為例，給大家說說廣州二手房銷售的情況。

自出臺參考價政策以來，這96個小區的成交量銳減。

過去12個月時間僅成交3393套，相比2020年9月至2021年8月份成交的8035套而言，下跌幅度超過50%（數據來源：克爾瑞）

更要命的是，這96個小區中有50%的成交徘徊在參考價上下。

沒錯，有的高過參考價，有的還低過參考價

這96個小區中28個小區成交價格高于參考價5000元/㎡；

19個小區高于參考價價差在1000-5000元；

11個小區成交價格低于參考價1000元/㎡（數據來源：克爾瑞）

其中，成交量最大的番禺區‘自在城市花園’，成交156套，成交均價竟然比參考價低了約2806元/㎡，僅為26962元/㎡。

真是沒有對比就沒有傷害，深圳業主還在死扛二手房限價，而廣州業主已經跌破參考價成交了。

由此可見，廣州二手房市場有多難。

廣州二手房在海量掛盤房源的前提下，下跌趨勢已經形成。

接下來就看供需雙方的博弈了，看看到底是業主能抗，還是購房者能抗。

讓我說，我還是勸業主。如果希望二手房盡快出手，唯有降價這一條路走。

不要心存幻想，就算樓市回暖，廣州一二手的庫存合計將超過20萬套，這對于廣州歷年成交量而言都是壓力。

何況從目前的趨勢看，還沒有什么能扭轉下跌趨勢的‘舉措’出現。

8月廣州成交的二手房平均降價幅度是11.6%，要是再晚3個月，降價幅度會進一步擴大，到時候11.6%也擋不住了。

3

說起廣州一手新房，必須得說說廣州“戲劇性”的一幕。

長期關注廣州樓市的伙伴應該清楚，今年上半年廣州大型房企“自嗨”了一把——

將漲價促銷作為銷售現場的脈壓，通過不斷釋放漲價信息來逼誠意客戶下定買房。

這情況就和深圳第一輪、第二輪土拍一樣，深圳希望地價不停的漲，讓購房者認清房價上漲的現實；

廣州開發商想通過房價不斷的上漲，制造漲價恐慌，通過漲價“恐嚇”購房者，讓購房者的心態先崩潰。

之前就發文告訴大家，千萬不要“恐慌”，可還有人跑去排隊，買了漲價房。

回看之前購買漲價樓盤的業主，也真替他們發愁，因為現在廣州特價促銷已經成為常規操作，其他樓盤都降，之前的漲價盤不降就賣不動，降價嚒，前面購買的業主會拉橫幅投訴。

瞧，進退兩難了！

要知道除了5月份和6月份，廣州新房網簽一直是環比下跌的，截止8月份，廣州新房網簽6156套，環比下跌3.16%，同比下跌8.31%（數據來源：克爾瑞）

在降完又降的背景下，這些自以為聰明的房企“搬來石頭砸了自己的腳”，你猜他們會怎么收場呢。

4

來，把今天的核心要點再總結一遍，讓你不做憨皮韭菜！

二手房：庫存超12萬套，降價通道已開；一手房：去化周期18個月，部分區域30個月，特價促銷成為常態；8月份：廣州一手房和二手房成交價格都有不同幅度的下降。其中，新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，較上月回落0.5個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.1%，較上月回落0.2個百分點。

最后，說說我的預判。

動態備案價制度出來不會超過1個月，必有低于定價15%-20%的特價房，到12月底前，必有項目為了搶跑降價幅度達到20%-30%；除了番禺，南沙、黃埔、科學城我一直都不太推薦，購買這些區域的房價可以去珠江沿岸兩側尋找步行10分鐘內的二手房；寧可面積小點、房齡大點，也比南沙、黃埔、科學城的新房好，先不說交通費用省下多少，就晚上一家三口看著小蠻腰，聽著珠江的浪聲，一邊遛彎一邊說笑就很值錢。為啥推薦番禺，因為城市界面和配套成熟度高！在沒有扭轉下跌趨勢的力量出現前，廣州一二手房繼續下跌是趨勢。再者，廣州供應量一直很大，想買房子可以好好選一選，急啥啊，去買房把脖子挺起來，現在買房人可以硬氣一些，畢竟現在是買方市場??！