南京樓市觀察「洞察2018—南京樓市白皮書·市場篇」

轉眼，2018年已經結束，這一年，對于南京樓市而言，用“寒冬”一詞來形容毫不過分。一輪又一輪的嚴格調控，房貸利率一漲再漲，市場分化加劇，房企裁員......現在，是時候來檢驗這一年的樓市成績了。

成交量：2018年南京新房成交近6.77萬套

數據統計，南京今年樓市整體供應量為70926套。2018年一共賣出新房67695套。這一數據與2017年的62778套的總成交量相比，較2017年的62778套漲了10.7%，算是擺脫了七年“墊底”的厄運。

拉開近幾年的南京新房成交數據，不難發現，相較2016年全年的127959套，2018年南京的新房成交量幾乎被腰斬。這與2018年南京新房供應量、此前出讓的現房銷售地塊上市時間限制等因素不無關系。

從數據上看，浦口成交量最高，為12998套。其次是城北，9993套，江寧9820套。而城中、城南、城東的成交量較少。各大板塊間的差距也較大。值得關注的是，在9大板塊中，河西的供應量、成交量之間的差值最小?？梢岳斫鉃楹游饔卸嗌俜可鲜芯统晒κ鄢龆嗌偬??！坝钪嬷行摹钡膶嵙梢娨话?。

成交量：二手房成交7.22萬套，近4年新低

再來看2018年全年南京的二手房成交情況。南京網上房地產數據顯示，2018年南京賣出72230套二手房，對比2017年的93737套成交量，下滑22.9%。同時2018年南京二手房成交量創下了近4年的新低。

從區域來看，鼓樓區二手房成交量保持第一，接下來是秦淮區，江寧區。鼓樓區成交量領先主要由于教育資源比較豐富，選擇性比較高。而江寧配套設施比較完善，加上成交總價比較低，一直都是剛需客戶首選 。

總體來看，2018年南京樓市依舊以調控為主，“房住不炒”的指導思想被反復強調。以調控為主的長效機制作用，加上對新房的限價，讓房子回歸住的屬性等等因素，使得2018年南京的新房、二手房成交量表現均不是那么“惹眼”。

成交價：2018南京房價上漲2223.6元！

南京房價漲了？！數據統計，南京2018年房價均價23912.5元/平。比2017年的成交均價上漲了2223.6元/平。

細分到各個板塊，城中板塊的成交均價高達46102元/平，甩其他板塊一大截，高居榜首。緊隨其后的是河西、城東板塊。兩大豪宅聚集地，均價都已超過3.5萬/平。

而讓人驚喜的是，城北的成長很明顯，均價達32451元/平！業內人士認為，2018年鼓樓濱江、新玄武、鼓樓新中心等板塊表現亮眼，仁恒桃源世紀、當代萬國府ΜΟΜΛ等純新盤定位高端，實力不凡，一上市就受到市場熱捧，從而推動了整個城北的板塊升級。

事實上，雖然調控依然高壓，但市場的回暖已經逐漸明顯。根據國家統計局的數據，南京2018年11月新房價格環比上漲1.5%，同比上漲0.8%。這是南京新房自2018年8月開始連續第3個月上漲，也是南京自2017年10月以來第一次出現同比漲幅為正。

成交價：一手二手價格倒掛明顯！

2018年全年一二手房價格倒掛明顯，其中河西中部倒掛最高，最高差價達12000元/㎡，河西南10000元/㎡，南部新城5000元/㎡，九龍湖板塊3000元/㎡。

開盤：全年開盤382次，冷熱分化明顯

據統計，南京樓市2018年全年共計開盤382次，累計供貨約101323套（包含辦公、公寓類，不含商業）。其中，新建商品房開盤項目共計213家，約100家年內曾多次開盤，另外113家全年僅開盤一次。而在這些項目中，先后共61家純新盤入市，供貨總量達到29135套。其中江北板塊涉及17家，共推出7879套房源，占比27%遙遙領先。城東以9盤共4827套房源數據趕超江寧位居第二。

在2018年入市的純新盤之中，許多熱盤屢開屢罄，來勢洶洶。江北綠地海悅、揚子江金茂悅兩盤多次開盤中簽率均低于10%，屢開屢罄；河西東原印長江、勝科星洲府所有住宅房源一次開盤，當天全部售罄，宣告收官；南京南站都薈天地，兩月內馬不停蹄連開3次，1064套住宅全部清盤。

2018年南京樓市共382次開盤，涉及搖號148次，超28萬人報名，約24萬人陪跑。最低中簽率記錄也在不斷被刷新，其中剛剛于12月底收官的亞泰山語湖，中簽率僅在0.51%，達到歷史最低，平均約197人競爭1套房！數據統計，2018年搖號中簽率在10%以內的開盤，共計32次。

面積段：剛改大軍成為主力

根據數據，2018年成交的62864套房源中，賣得最好的戶型面積段為90-120平，也就是我們傳統意義上的“剛改戶型”，成交數達23122套。緊隨其后的是120-150平的改善類房源，成交數為17832套。而往年的“購房主力軍”剛需戶型，即60-90平的房源，成交量為14903套，下降至第三位。

業內專家認為，南京樓市2018年諸多高價地上市，推出的均為剛改、改善類產品，格調較高，如河西或鼓樓濱江的大平層、江北疊墅洋房等，本身面積偏大，針對的客戶并非純剛需；市場整體的層級抬高后，適合剛需購買的總價200萬左右的房源減少，與市場房源對應的剛改、改善客戶就成了主力，剛需被不斷邊緣化。

細分到各大板塊來看，浦口、江寧、六合這幾大傳統的剛需板塊中，60-90平的剛需戶型成交量全市最多，但同時，這三大板塊中，90-120平的剛改戶型的成交量占比卻反超了純剛需產品?？梢妱傂璋鍓K也已實現升級，更高更舒適的產品在逐漸占據市場。

另外，城北板塊也很吸睛——120-150平的改善戶型，以及150平以上的豪宅成交最多的板塊，就是城北！城北今年成交的120-150平的改善戶型共3404套，150平以上的豪宅共成交1777套，均屬各大板塊之首?？磥?，城北今年打了漂亮的翻身仗，成為新晉的“高富帥”板塊。

庫存：南京庫存重回4萬套

截止到12月29日，南京住宅的可售房源量已經達到了41668套，時隔兩年多重回“4萬”的高地。揚子晚報整理近年來的庫存數據顯示：2016年4月末南京房地產市場的新房庫存量跌破“3”字頭，可售新房套數降至29770套，較一年前縮水一半；2017年3月，新建商品住宅的可售套數僅剩19965套，創下歷史新低，房源供應量處于相對吃緊的狀況。

此后南京樓市的新房庫存長期保持在22000套-25000套之間，即使是連續出臺多輪調控政策，房源銷售依然未受較大影響，就南京房地產市場的規模而言，這一數值處于供不應求的市場關系當中。今年9月中旬，新房庫存剛剛超過“3”字頭，回到了2016年4月份的水平。10月9日時，可售套數已經上漲了33859套，不到一個月的時間上漲了三千多套。如今，如今更是重回“4”字頭高位。

業內人士認為，一方面，四季度之后房企為了沖銷量，上市量激增，導致庫存增長；另一方面呢，南京非熱門板塊的樓盤降溫明顯，去化量越來越低，使得樓市庫存進一步累計。眼下購房者買房更為理性，非熱門板塊即使使出促銷手段也很難吸引客戶。但熱門板塊的樓盤并未降溫，因此市場尚未到達“買方市場”。

部分資料來源：房掌柜，樓市飛說、南京地產界、匯買房