魔都樓市 商住房適合長期持有嗎 房叔帶你“撥云見日”

本文選自“上海房叔”知識星球問答

壹

提問：房叔，你好，手中有一套商住房，16年入手，商貸十年，利率5個點出頭。想問下這種房子現在把貸款一次還清賣掉劃算么？這種房子一直持有劃算么？
回答：你好，這種房子一直持有不太劃算。商住房顧名思義，就是這類房產既可以居住也可以辦公，它有別于傳統住宅僅僅用于居住，多用于過渡和投資需求，形態多為loft或公寓。商住房有優勢如下：不限購，面積小總價低，地段便利；缺點如下：一、產權年限一般只有40年或者50年，而且使用權期滿后，“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。二、不能落戶，對于急需買房落戶的群體來說，商住房也不適合考慮，大部分的商住房都無法遷入戶口，對于家中有學齡兒童的家庭，無論購買的房產離學校多近，都無法享受就近入學。三、生活成本高，大多數商住房的水電都是商用標準，而且物業費招收也遠高于住宅項目，如果是一大家子入住，多出來的生活成本一定要提前計算。四、居住體驗住宅多為板樓，而商住房多數以塔樓為主，相比通風和采光條件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人員比較復雜。

貳

提問：房叔你好，我剛需首套房，有購房資格，預算總價300萬買房怎么選？選哪些區域比較好？

回答：你好，受上海市新政影響，嚴 查購房資格及政策傾斜，今年將有利于剛需買房者購買新房。對于你買房預算在300萬左右的來說，房產主要分為適合自住和適合投資的兩類。適合自住的樓盤多在地鐵站附近，交通便利，周圍公交，火車，地鐵站都距離較近；而適合投資的樓盤則多在臨港，規劃前景好，土地熱度高且升值空間較大，未來將持續享受政策紅利?？傊?，對于買房自住的朋友來說，交通及基礎設施，學校是首要關注因素；而對于買房投資的人士來說，臨港將會是較好的選擇。

叁

提問：房叔老師，你好，最近看到上海樓市各種新政土地限價，新房限售之類的，想問一下老師，剛需買房的話，今年買房好不好呢？

回答:你好，其實上海發布新政，主要意圖是打擊開發商炒地，投資客炒房的行為，由于土地價格直接決定新房樓盤價格，所以政策首先注重于此，通過增加土地供應改善供需不平衡與商品住宅用地限價競價，打擊開發商溢價拿地行為，促進房價穩定及房產市場的平衡。此外，新房限售政策也打擊炒房行為，對于按照優先購買政策購買熱門新房項目需要限售5年，這也進一步滿足剛需，打擊炒房行為。這些政策不僅能夠更好調控樓市，而且也有利于二手房市場的發展，對于剛需買房的話比較利好，今年有足夠預算的話，有機會早點上車。

肆

提問：房叔你好，119平6樓的1樓市價950萬，算普通住宅嗎?滿5年賣房要繳增值稅嗎?

回答：你好，根據容積率、面積、實際成交價格三個點進行劃分的。普通住房: 住宅小區建筑容積率在1 .0(含1.0)以上;單套建 筑面積在1 40平方米(含140平方米以下: 實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格12倍以下。非普通住房:住宅小區建筑容積率在1.0以下;單套建筑面積在140平方米以上;實際成交價格高于同級別土地住房 平均交易價格1.2倍。

伍

提問：房叔，上?，F在我先賣掉一套房，再買進一套房，到拿到產證大概需要多久?

回答：目前新政后，銀行貸款政策收緊了，從簽合同到最后銀行放款交房，整個交易流程走完拿到產證基本要5-6個月左右。

陸

提問：想問下大虹橋二手房有什么好的選擇？

回答：你好。這還要看你的需求，如果你自住，考慮較高的租售比，可考慮配套成熟一點的核心區或西虹橋板塊，如閔行華漕、青浦徐涇；自住希望有一些增值空間，可考慮徐盈路、蟠龍路板塊，但最好不要超過趙巷；預算有限的則考慮嘉定江橋、松江九亭、青浦華新都可以。