廣州房價崩盤「樓盤開盤價」

三十年河東，三十年河西，真是萬萬沒有想到，近30年來一直低開高走的房地產，如今竟然真的滑入了熊市。

在以前，我們通常都認為，房價總是低開高走，但是現在市場行情打的臉，宛如小時候父親給你的耳刮子，下手既沉重又響亮。別說高開低走，就是低開也得低走。

A股：這行情我熟。

房價跌回兩年前，已經不是什么驚悚的話。八弟最近發現，廣州現在好多樓盤都已經“破發”或在“破發”的路上。

什么是破發？被股票經常套住毒打的八弟，對這個詞那是深惡痛絕。在股市中，當股價跌到比上市時的發行價還低的時候，就是破發。

也就是說，現在很多樓盤的售價，已經一夜回到解放前，甚至比一兩年前首開時還低。

據八弟不完全統計，廣州一手在售樓盤破發的項目，起碼超過46個。
從下表的統計看，破發的樓盤，并不僅僅局限于南沙、增城等外圍區域，就連中心城區的天河、荔灣、海珠等區域，都有不少樓盤已經破發或者無限接近破發。

比如，曾被看做天河牛奶廠“最靚的仔”的合景臻頤府，今年3月份開盤時，一度售價12-14萬/㎡，而目前貝殼上的售價，已經跌至9.5萬/㎡，價格跌幅達到2.5-4.5萬/㎡。

能和臻頤府并稱臥龍鳳雛的，估計也就只有去年開盤的雅居樂天際715了。

同樣是破發樓盤，雅居樂715下跌方式也很觸目驚心，直接攔腰截斷的那種，一路從最高價9萬/㎡跌到現在的4.5萬/㎡。

首期買家，估計腸子都悔青了。

黃埔的標桿盤，也是破發的重災區。

老黃埔廟頭雙雄，成了廟頭雙熊；小透明佳大瑞園，捂盤大半年，最終還是比開盤時跌了7000元/平；黃陂的廣府壹號和鎮龍的星匯城，也是傲氣不再，直接擊穿2年前首開時的價格。

至于剛需糧倉增城，跌破首發價的樓盤，更是多如牛毛。其中碧桂園云頂、疊溪花園這些更是跌得六親不認，直接跌到地價以下。

就拿碧桂園云頂來說，其首開價格是3-3.5萬/平，最高時一度站上4字頭，那時堪稱是云頂的高光時刻，可好景不長，云頂的價格一路跳水，如今8月份的特惠房價，已經單價2萬/㎡的房源了。

要知道，云頂拿地價，可都需要2.4萬/㎡。

碧桂園云頂

石灘的房價也一樣，徹底癱了。如景業壹方天地，與2021年入市時的1.5萬/㎡，已經下調了4000元，現在還正朝著4位數邁進。

景業壹方天地

沒有最低，只有更低，南部的番禺和南沙也直呼傷不起。如新造的星匯文璽，今年最低價有3.8萬/㎡的特惠房源；保利悅公館，幾乎原地踏步。

南沙的樓盤基本出道就是巔峰，之后就是漲漲落落落落落……

比如深陷停工導致業主WQ旋渦的金科集美御峰，2019年開盤價已經在賣2.6萬/㎡，現在售價縮水了1.1萬/㎡。

而黃閣的保利天匯、十里方園、海語熙岸，橫瀝島的灣區金融城、鉑玥明珠ONE這些，也是先跌為敬。

在做了全廣普查后，八弟發現這些破發的樓盤，大部分集中在樓盤較為集中的外圍新盤供應集中的區域，比如黃埔、增城、南沙。

而且大部分都是近一兩年入市新盤，都是在價格上呈現出大開大合之勢。

從2020年到現在樓市經歷了房價漲幅太快而后又開始急剎車，這就導致選在市場最好的節點拿地入市的樓盤，對市場的預期太高，隨著調控的一記重錘 ，硬生生的把價格打下去。

番禺大夫山旁的龍光天瀛，2019年拿地一舉成為番禺的地王項目，拿地價格2.63萬/㎡，在2020年3月開盤價格去到3.5萬/㎡，入市不到一年時間，龍光天瀛開始打骨折式瘋狂促銷。

2021年國慶，龍光天瀛就放出了2.7萬/㎡的單位，直接貼著地價賣了，到了去年底，雙十一加上“降價潮”，龍光又再次放出全款秒殺專場，折后單價2.4萬/㎡，破發了親。

還有一個有趣的現象，破發的樓盤還有一些是因為對自身定位不清晰，野心太大，定價過高。

比如大冤種龍湖金地天峯，這個盤八弟去踩過2次，產品和配套都很不錯，項目自帶龍湖天街商業，地鐵上蓋門口有3號線東延線，而且位于番禺廣場，有18/22兩條超級快線可換乘，區位成熟。

園林和產品都很能打，交通、配套、教育都能兼顧，在TOD 商業的熱門標簽，出于對于自家產品的自信，開發商對市場預估過于樂觀，龍湖金地天峯開賣之前，吹風價一直去到5萬左右。

可實際的情況卻是開盤有驚喜，低至3字頭。

2021年10月開盤，當時的價格，90㎡的戶型售價3.98-4.2萬/㎡，102㎡售價4.38-4.39萬/㎡，129㎡售價4.3-4.4萬/㎡，最低賣出了39980元/平㎡的價格起步，而且付款快還有折扣。

3字頭的價格確實驚喜，但沒想到，3字頭就像魔咒一樣把金地天峯的房價釘得死死的，開盤不到兩個月，金地天峯的特價房源就越來越低，甚至有低至3.6-3.7萬/㎡的價格。

降價破發的原因各不相同，但破發的項目卻有規律可循，這兩年入市的新盤，如果拿地價格貴且開盤定價過高，基本難逃破發的命運了。

樓市冷淡，房子肯定難賣。

就廣州近兩個月的新房成網簽數據看，7月共網簽6320套，環比6月（7776套）下跌19%，而8月的成交更差，前兩周（8.1-8.14）才新房網簽2678套。

這也基本反映出了廣州購房者的買房情緒依舊不高，冷靜觀望。若是市場沒有特別的刺激點，那么成交量和價格下行的空間，還有一定的尺度。

而且，由于競品之間的內卷，破發樓盤可能還會更多，一個盤降價，周邊樓盤也會受到牽連，被迫降價。

兼之金九銀十的促銷節點，項目為了完成年度KPI，預計會有更多降價的樓盤加入“破發”大軍，趁著國慶，走一波促銷去化。

甚至整個下半年，廣州各樓盤的促銷力度會更大，工抵房、特價房、一口價單位......估計會鋪天蓋地的襲來。

照這么玩的話，那“破發”的幾率就會更大，偏遠區域的房價，很容易一朝回到解放前。

不過，有點小驚喜的是，八弟盤完數據之后，發現破發的樓盤雖然多，但依舊有很多板塊的樓盤，價格依舊堅挺，不僅沒跌價，還成功的逆市上漲，666啊~

至于都有哪些盤挺住了，欲知后事如何，且聽下回分解。